Mayoría simple o 70 %: qué decisiones del conjunto exigen cada una

En la asamblea de copropietarios, la regla general es que las decisiones se aprueban con la mitad más uno de los coeficientes presentes. Diez tipos de decisiones, como reformar el reglamento o imponer expensas extraordinarias que superen cuatro veces la cuota mensual, exigen el 70 % de los coeficientes del conjunto (Ley 675, art. 46). Ninguna decisión puede exigir más del 70 %, salvo la extinción de la propiedad horizontal.

«Pero si ganó el sí…»

En una asamblea de un conjunto en Bello, el 62 % de los coeficientes presentes votó a favor de convertir una zona verde en parqueadero de visitantes. Hubo aplausos. Semanas después, un propietario demostró que la decisión no era válida: cambiar la destinación de un bien común exige el 70 %, y no de los presentes, sino de los coeficientes del conjunto.

Configurar mal el umbral de una votación no es un detalle técnico: puede dejar sin piso una obra, un contrato o una cuota.

La regla general: mitad más uno

La Ley 675 de 2001 establece que, con quórum (más de la mitad de los coeficientes), las decisiones se toman con la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión (art. 45). Es la mayoría que aplica, por ejemplo, para aprobar estados financieros, el presupuesto ordinario o elegir al consejo.

El mismo artículo pone un techo: ninguna decisión puede exigir más del 70 %, salvo la extinción de la propiedad horizontal. Si el reglamento pide mayorías superiores, se tienen por no escritas. Y las decisiones que violen estas reglas son absolutamente nulas.

Las diez decisiones que exigen el 70 %

El artículo 46 enumera las decisiones de mayoría calificada:

• Cambios en la destinación de bienes comunes o que reduzcan sensiblemente su uso y goce.
• Expensas extraordinarias que, en la vigencia presupuestal, superen cuatro veces las expensas necesarias mensuales.
• Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
• Asignación de un bien común al uso exclusivo de un bien privado.
• Reforma de estatutos y reglamento.
• Desafectación de un bien común no esencial.
• Reconstrucción del edificio destruido en el 75 % o más.
• Cambio de destinación genérica de los bienes privados, si lo permite la norma urbanística.
• Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
• Liquidación y disolución.

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Dos trampas frecuentes

Primera: 70 % de quién. Para estas decisiones, el porcentaje se calcula sobre los coeficientes que integran el conjunto, no solo sobre los presentes. Con un 60 % de asistencia, aunque todos voten sí, no se alcanza.

Segunda: el formato. Según el parágrafo del artículo 46, estas decisiones no pueden tomarse en reuniones no presenciales ni en segunda convocatoria, salvo que en esta última se logre la mayoría exigida. El Ministerio de Vivienda lo ha reiterado en sus conceptos.

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Cómo evitar errores al configurar la votación

En TREBET, cada votación se crea con su propio umbral: 51 % o 70 %. El sistema suma los coeficientes en tiempo real y muestra si la propuesta alcanza la mayoría configurada (cómo funciona). Así, la administración define el umbral desde el orden del día y no en medio de la discusión.

• Clasifique cada punto del orden del día: informativo, mayoría simple o mayoría calificada.
• Indique el umbral en la convocatoria para que nadie se sorprenda.
• Para decisiones del 70 %, prefiera reuniones presenciales o mixtas y valide con asesoría jurídica.
• Conserve el soporte por unidad: si alguien impugna, la prueba está lista.

Este artículo es divulgativo y no reemplaza la asesoría jurídica ni la lectura del reglamento de su copropiedad.