Asambleas
Cuotas extraordinarias: cuándo se necesita el 70 % y cómo consultarlas antes de que estalle la discusión
Si la cuota extraordinaria supera 4 veces la cuota mensual en el año, exige el 70 % de los coeficientes. Cómo consultarla y votarla sin conflictos.
Equipo TREBET · · 4 min de lectura
Una cuota extraordinaria requiere la mayoría calificada del 70 % de los coeficientes cuando, sumada en la vigencia presupuestal, supera cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales (Ley 675, art. 46). Por debajo de ese tope aplica la regla general. Antes de votar, conviene consultar a los residentes, presentar alternativas y mostrar el impacto por unidad.
La fachada que dividió al edificio
El estudio técnico fue claro: la fachada tenía filtraciones y había que intervenirla. La propuesta: una cuota extraordinaria de seis meses. En la asamblea, la mitad aplaudió y la otra mitad se enfureció. Unos no sabían de la filtración; otros ya pagaban un 16 % más de administración desde enero.
El contexto: 2026 llegó con cuotas más altas
Muchos conjuntos subieron la administración entre 15 % y 16 % en 2026, cuando lo habitual era cerca de 7 %, por el alza salarial de los guardas, que fue de 23,7 % más prestaciones (Asuntos Legales). Según Fedelonjas, la vigilancia supera el 60 % del gasto de una administración (Blu Radio). Con ese telón de fondo, cualquier cuota extra se discute con el bolsillo apretado.
La regla de las cuatro cuotas
El artículo 46 de la Ley 675 exige mayoría calificada del 70 % para imponer expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales. Ejemplo:
- Cuota mensual de un apartamento: $400.000. Cuatro veces: $1.600.000.
- Cuota extraordinaria de $250.000 durante 6 meses: $1.500.000 en el año. No supera el tope: aplica la mayoría general.
- Cuota extraordinaria de $300.000 durante 6 meses: $1.800.000. Supera el tope: exige el 70 %.
Recuerda también que las decisiones del 70 % no pueden tomarse en reuniones no presenciales ni en segunda convocatoria, salvo que en esta se alcance la mayoría (art. 46, parágrafo).
Lee también: Mayoría simple o 70 %: qué decisiones del conjunto exigen cada una
Consultar antes de proponer
La discusión de la fachada habría sido otra si los residentes hubieran sabido antes del problema y de las opciones. Una ruta sencilla:
- Aviso con el diagnóstico técnico, fotos y riesgos de no actuar.
- Encuesta de opinión con alternativas: pagar en 6 o 12 meses, usar el fondo de imprevistos, hacer la obra por etapas.
- Publicación de resultados de la consulta y propuesta final con impacto por unidad según coeficiente.
- Votación formal con el umbral correcto.
Lee también: ¿En qué se va tu cuota? Encuestas a residentes para priorizar el presupuesto
Cómo se hace en TREBET
En TREBET, la administración publica el aviso, abre la encuesta y, cuando llega el momento, crea la votación con umbral del 70 %. El sistema suma los coeficientes y muestra si se alcanza la mayoría. Si el conjunto usa el módulo de Contabilidad, las cuotas se calculan por coeficiente de cada unidad (TREBET).
Una cuota extraordinaria explicada con tiempo genera menos cartera que una cuota aprobada por sorpresa.
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Preguntas frecuentes
- ¿Qué mayoría se necesita para aprobar una cuota extraordinaria?
- Si la cuota extraordinaria, sumada en la vigencia presupuestal, supera cuatro veces las expensas necesarias mensuales, se necesita el 70 % de los coeficientes. Si no, aplica la mayoría general.
- ¿Se puede aprobar una cuota extraordinaria en una asamblea virtual?
- Si exige el 70 %, no puede aprobarse en reunión no presencial (art. 46, parágrafo).
- ¿Cuánto subió la cuota de administración en 2026?
- Según el Colegio de Administradores de PH de Bogotá, muchos conjuntos aplicaron alzas de 15 % a 16 %, frente al 7 % habitual.
Explica la cuota antes de votarla
Te mostramos cómo combinar aviso, encuesta y votación con umbral del 70 % en TREBET.
