Quórum en propiedad horizontal: por qué tu asamblea no arranca y cómo lograrlo sin perseguir vecinos

En propiedad horizontal, el quórum para deliberar y decidir es más de la mitad de los coeficientes de copropiedad, no de las personas presentes (Ley 675, art. 45). Si no se logra, la asamblea debe repetirse en segunda convocatoria al tercer día hábil. Votar desde el celular permite sumar a los propietarios que no pueden llegar al salón.

Son las 7:40 p. m. y todavía no empieza

El salón comunal está a medio llenar. La administradora revisa la planilla y hace cuentas con calculadora. «Llegaron 60 de 120 apartamentos», dice alguien. «¡Ya tenemos la mitad!». No: los coeficientes presentes suman 46 %. Los apartamentos grandes del último piso no vinieron. La asamblea no puede deliberar.

Este error es tan común que el 14,4 % de los residentes encuestados por Properix se quejó de que las asambleas se reprogramen constantemente por inasistencia (RTVC Noticias).

Qué es el quórum, en palabras sencillas

Es el mínimo de participación para que la asamblea pueda sesionar válidamente. La Ley 675 de 2001 lo define así:

• Quórum: más de la mitad de los coeficientes de copropiedad (art. 45).
• Decisión general: mitad más uno de los coeficientes representados en la reunión.
• Peso del voto: cada propietario vota con el porcentaje de su coeficiente (art. 37).

Por eso, contar cabezas engaña. Un apartamento de 120 m² puede pesar el doble que uno de 60 m². El quórum se gana o se pierde en los coeficientes.

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¿Qué pasa si no hay quórum?

La ley prevé una segunda convocatoria: la reunión se hace el tercer día hábil siguiente, a las 8:00 p. m., y allí se puede decidir con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje representado. Debe estar anunciado en la convocatoria inicial (art. 41).

Suena a solución, pero tiene dos costos. El primero es práctico: hay que volver a reunir a la gente y, muchas veces, volver a pagar la logística. El segundo es legal: las decisiones que exigen el 70 % no pueden tomarse en segunda convocatoria, salvo que en ella se alcance esa mayoría (art. 46, parágrafo).

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Cinco formas de lograr el quórum a la primera

• Convoca con soportes. Enviar estados financieros, presupuesto y cotizaciones con 15 días calendario de anticipación (art. 39) le dice al propietario que su voto importa.
• Confirme asistencia por coeficiente. No pregunte «¿cuántos vienen?», pregunte «¿qué porcentaje tenemos confirmado?».
• Recuerda los poderes. Quien no puede ir, puede hacerse representar según el reglamento.
• Habilite el voto desde el celular. En TREBET, el quórum se suma en vivo con los coeficientes de las unidades que ya votaron (cómo funciona).
• Mide y publica. Mostrar el avance del quórum en pantalla genera un efecto contagio: nadie quiere ser el que faltó.

Quórum en vivo: la diferencia de verlo en pantalla

Con TREBET, el administrador abre la votación y el tablero muestra el porcentaje de coeficientes conectados en tiempo real. Si faltan cuatro puntos, se sabe exactamente qué torres faltan y se les puede escribir desde la misma app. Lo que antes era una hora de espera con calculadora se convierte en una notificación.

La pregunta no es cuántas personas llegaron. Es cuánto coeficiente está representado.

Importante: la herramienta calcula, pero la verificación de la calidad de propietario y de los poderes la hace quien preside la reunión (validez legal).